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Trasformazioni e Svincoli Edilizia Convenzionata

TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA’
E SVINCOLO DEI PREZZI MASSIMI DI CESSIONE
DEGLI IMMOBILI EDIFICATI IN REGIME DI EDILIZIA CONVENZIONATA

MODULO ISTANZA

DESCRIZIONE DEL SERVIZIO
Gli immobili edificati in regime di edilizia convenzionata ai sensi delle leggi 167/1962 e 865/1971 sono sottoposti a una serie di vincoli e condizioni che ne limitano il diritto di proprietà e che sono contenuti nelle convenzioni sottoscritte tra il Comune e i soggetti che hanno realizzato gli immobili (normalmente cooperative di cittadini).
In particolare la convenzione:

  • Assegna la proprietà dei suoli al Comune, mentre gli immobili sono posseduti dai privati unicamente in diritto di superficie 99ennale: ciò significa che allo scadere della convenzione, il Comune può scegliere se rinnovarla (una sola volta) o tornare proprietario degli immobili, oltre che dei suoli;
  • Vincola il prezzo massimo di cessione e locazione secondo metodologie finalizzate a calmierare il mercato immobiliare.

La legge 448/1998 ha dato la possibilità, per i proprietari degli immobili edificati in regime di edilizia convenzionata:

  • Di trasformare il proprio diritto di superficie in diritto di proprietà;
  • Di svincolare i prezzi massimi di cessione/locazione per poter liberamente compravendere/locare i beni a prezzo di mercato, nel caso in cui siano trascorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento in proprietà dell’immobile. Nel caso in cui il primo trasferimento in proprietà sia avvenuto da meno di 5 anni, vedi FAQ nr.19 in fondo.

Entrambe le procedure prevedono il pagamento di un corrispettivo e la sottoscrizione di un atto di trasformazione/convenzione alla presenza di un Notaio, scelto e compensato dall’intestatario dell’istanza.

UFFICIO DI RIFERIMENTO:
UFFICIO VALORIZZAZIONE PATRIMONIO
PALAZZINA DIREZIONE 4 – LAVORI PUBBLICI
VIA TITO LIVIO ANGOLO PIAZZA PLINIO IL VECCHIO, POZZUOLI

DIRIGENTE: Arch. Santina Napolitano
RESPONSABILE: Arch. Paola Ricciardi
tel.: 081-3000441 mail: paola.ricciardi@comune.pozzuoli.na.it

L’Ufficio riceve il martedì dalle 10 alle 13.
In considerazione dell’emergenza sanitaria in corso e al fine di agevolare i rapporti con il cittadino, tutte le problematiche inerenti le istanze vengono di norma risolte tramite telefono o mail.
Se hai dubbi consulta anche le FAQ in basso.

Documenti utili da scaricare:

MODULO ISTANZA

SCHEMI DI CONVENZIONE

  1. TRASFERIMENTO IN PROPRIETA DI AREA PEEP
  2. CONVENZIONE PER LA RIMOZIONE VINCOLI AL PREZZO DI CESSIONE E DI LOCAZIONE IN CONVENZIONE PEEP
  3. TRASFERIMENTO IN PROPRIETA E CONVENZIONE 49BIS
  4. CONVENZIONE SOSTITUTIVA DI CONVENZIONE PEEP
  5. PROPOSTA DI TRASFORMAZIONE IN PROPRIETA’ E CONVENZIONE SOSTITUTIVA

Riferimenti normativi:
Delibera di Consiglio Comunale n. 56 del 29/06/2020
Delibera di Giunta Comunale n. 32 del 25/03/2021
Legge 448/1998
DM 151/2020

FAQ:

1. A CHI SI RIVOLGE IL SERVIZIO?

Ai proprietari dei beni edificati in regime di edilizia convenzionata.
Anche chi non è più proprietario di diritti reali su un immobile, può svincolare il bene ex post nel caso in cui l’abbia venduto a prezzo di mercato senza attuare le dovute procedure (vedi FAQ nr. 13)

2. PERCHE’ DOVREI TRASFORMARE IL MIO DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA’ E/O SVINCOLARE IL PREZZO DI CESSIONE/LOCAZIONE DEL MIO IMMOBILE?

Trasformando il proprio diritto di superficie in diritto di proprietà si diventa pieni proprietari a tempo indeterminato dell’immobile e dei suoli condominiali. Se non si opera questa trasformazione, allo scadere della convenzione 99ennale il Comune torna proprietario degli immobili, oltre che dei suoli; in alternativa, il Comune può decidere di rinnovare una sola volta la convenzione, ma dovrà farlo comunque dietro richiesta di un corrispettivo.
Svincolando il prezzo massimo di cessione/locazione, invece, si acquisisce il diritto di vendere/locare il proprio immobile a prezzo di mercato (un valore pari a circa 2/3 volte il prezzo calmierato).
Sia che tu abbia intenzione di vendere il tuo immobile che di lasciarlo ai tuoi figli, trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà e svincolare i prezzi di cessione/locazione è un’operazione conveniente, oltre che, in caso tu voglia vendere/locare a prezzo di mercato, necessaria.

3. SE TRASFORMO IL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA’, SVINCOLO AUTOMATICAMENTE I PREZZI DI CESSIONE/LOCAZIONE?

No, le due procedure sono distinte e prevedono il pagamento di due diversi corrispettivi.
Se acquisisci unicamente la piena proprietà sul tuo immobile, resti comunque vincolato a venderlo/locarlo a prezzo convenzionato. Se svincoli unicamente i prezzi di cessione/locazione, trasferirai il tuo immobile in diritto di superficie.
Non sei obbligato a versare entrambi i corrispettivi e procedere contestualmente alla trasformazione e allo svincolo, puoi decidere di concludere anche una sola delle procedure, ma ricorda che definirle entrambe contestualmente comporta la sottoscrizione di un unico atto, con conseguente ottimizzazione dei costi notarili.

4. COSA DEVO FARE PER TRASFORMARE IL MIO DIRITTO DI SUPERFICIE IN PIENA PROPRIETA’ E/O SVINCOLARE IL PREZZO DI CESSIONE/LOCAZIONE DEL MIO IMMOBILE?

Per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà e/o svincolare il prezzo di cessione/locazione degli immobili, è necessario che il proprietario del bene presenti istanza indirizzata all’Ufficio Valorizzazione Patrimonio del Comune di Pozzuoli, tramite l’apposita modulistica, allegando tutta la documentazione richiesta.

SCARICA IL MODULO

Per la presentazione dell’istanza è necessario versare il corrispettivo di € 250,00 per i diritti di segreteria, secondo quanto stabilito con Delibera di Giunta Comunale n. 93 del 13.03.2022.

Per effettuare il pagamento è necessario accedere al sito del Comune di Pozzuoli, nella Sezione Tributi – Pagamenti online, indicando come importo € 250,00 e come causale “diritti di segreteria per istanza Edilizia Convenzionata ex L. 448/98”.
L’istanza può essere inviata via pec all’indirizzo info@pec2.comune.pozzuoli.na.it o consegnata a mano all’Ufficio Protocollo del Comune di Pozzuoli, sito in via Tito Livio 4.

5. E’ PROPRIO NECESSARIO ALLEGARE LE TABELLE MILLESIMALI?

Sì, è assolutamente necessario, in quanto la legge prevede che il corrispettivo da versare sia calcolato sulla base del valore dei suoli redistribuito in quota millesimale sulle singole unità immobiliari, come da tabelle condominiali vigenti.
Per tale ragione le tabelle millesimali devono essere complete e aggiornate. L’intestatario dell’istanza assume la responsabilità della veridicità e completezza delle informazioni e della documentazione fornita.

6. QUALI SONO I TEMPI DI LAVORAZIONE DELLA PRATICA?

L’Ufficio Valorizzazione Patrimonio, ricevuta l’istanza, provvederà a istruirla e comunicare i relativi corrispettivi ai sensi di legge entro 30 giorni dalla protocollazione. La comunicazione contiene tutte le informazioni necessarie alla prosecuzione dell’istanza.
A titolo informativo si riporta quanto segue:
• Al cittadino sarà richiesto di accettare i corrispettivi, indicare il metodo di pagamento prescelto e il Notaio incaricato per la redazione dell’atto di trasformazione/svincolo. L’accettazione del corrispettivo avviene tramite versamento della caparra confirmatoria pari al 10% di quanto dovuto a mezzo bonifico bancario, la cui ricevuta di pagamento va allegata all’accettazione dei corrispettivi.
• Una volta ricevuta l’accettazione dei corrispettivi da parte del cittadino, l’Ufficio provvederà a contattare il Notaio incaricato e inviare tutta la documentazione necessaria alla redazione dell’atto, compreso lo schema di atto approvato dall’Amministrazione Comunale.
• L’atto sarà sottoscritto, alla presenza del Notaio e dei proprietari del bene, presso la sede della Direzione 4 – Ufficio Valorizzazione Patrimonio in via Tito Livio angolo piazza Plinio il Vecchio entro 90 giorni dall’accettazione dei corrispettivi.
• Tali tempistiche potranno subire ritardi nel caso in cui, ai fini del trasferimento in piena proprietà dei suoli, siano necessarie correzioni delle mappe catastali, che saranno eseguite a cura dell’Ufficio e opportunamente segnalate agli intestatari delle istanze.
• Il saldo dei corrispettivi avviene in sede di sottoscrizione dell’atto tramite assegno circolare intestato al Comune di Pozzuoli. In alternativa, il saldo può essere versato a mezzo bonifico bancario, su coordinate indicate dall’Ufficio, almeno una settimana prima della data dell’atto.

7. QUANTO MI COSTERA’ IL TUTTO?

I corrispettivi vengono determinati sulla base di apposite perizie redatte dall’Ufficio ai sensi di legge. L’Ufficio potrà fornire informazioni di massima sulle cifre attese, ma la cifra definitiva sarà quella comunicata con nota ufficiale protocollata.
La lavorazione delle istanze prevede al momento il pagamento di diritti di istruttoria/segreteria per un ammontare di € 250,00, secondo quanto stabilito con Delibera di Giunta Comunale n. 93 del 13.03.2022.
I costi che l’intestatario dell’istanza dovrà sostenere quindi sono:
• Il pagamento dei corrispettivi;
• Il compenso del Notaio, scelto a cura del richiedente;
• Nel caso in cui la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà comporti correzioni catastali, queste saranno eseguite a cura e spese dell’Ufficio; al cittadino sarà richiesto un contributo di € 100 per ogni unità immobiliare a copertura dei costi sostenuti dal Comune.
Tali costi vengono addebitati unicamente per quelle cooperative che al termine della realizzazione degli immobili non provvidero alle regolarizzazioni catastali come da convenzione originaria.

8. ESISTONO AGEVOLAZIONI PER IL PAGAMENTO?

Il pagamento di uno o di entrambi i corrispettivi può essere rateizzato. A tutela del pagamento saranno poste speciali forme di garanzia (vedi FAQ nr. 9).
Con l’entrata in vigore della L. 108/2021 non è più prevista la possibilità di scontare il corrispettivo relativo alla trasformazione del diritto di superficie in caso di pagamento in un’unica soluzione.
In ogni caso, si segnala che la L. 108/2021 ha profondamente innovato la modalità di calcolo dei corrispettivi, comportando una consistente decurtazione degli stessi.

9. QUALI COSTI HO SE RATEIZZO IL PAGAMENTO?

Il Regolamento approvato dal Comune di Pozzuoli prevede che, in caso di rateizzazione:
• Siano applicati unicamente gli interessi al tasso legale vigente;
• Sia sottoscritta polizza fideiussoria a garanzia del pagamento, emessa da istituti bancari o assicurativi abilitati a rilasciare garanzie nei confronti della P.A.; in tal caso l’atto potrà essere sottoscritto al pagamento della prima rata;
• In assenza di polizza fideiussoria, l’atto potrà essere sottoscritto solo a seguito dell’avvenuto pagamento di tutte le rate.

10. SE PRESENTO ISTANZA SONO POI OBBLIGATO A VERSARE I CORRISPETTIVI?

No, la presentazione dell’istanza non comporta obblighi per il cittadino. Una volta che l’Ufficio avrà comunicato la quantificazione dei corrispettivi, il cittadino potrà scegliere se procedere o meno.

11. COSA SUCCEDE SE NON ACCETTO I CORRISPETTIVI ENTRO 30 GIORNI DALLA COMUNICAZIONE DELL’UFFICIO?

Il procedimento decade e viene chiuso. Per riaprire il procedimento, bisognerà inoltrare nuovamente istanza all’Ufficio protocollo. L’Ufficio valuterà nuovamente l’istanza e ricalcolerà i corrispettivi sulla base delle norme e delle condizioni vigenti al momento della nuova istanza.

12. COME AVVIENE IL CALCOLO DEI CORRISPETTIVI?

I corrispettivi vengono calcolati sulla base di un’apposita perizia di stima dei suoli, redatta dall’Ufficio secondo la normativa vigente e aggiornata annualmente secondo l’andamento del Mercato immobiliare. Il cittadino non sostiene alcun costo per la redazione della perizia e per i suoi aggiornamenti.

13. HO VENDUTO IL MIO IMMOBILE A PREZZO DI MERCATO SENZA SVINCOLARLO. COSA SUCCEDE?

L’atto di compravendita è annullabile per la parte eccedente il prezzo vincolato. La legge prevede che anche chi non è più titolare di diritti reali sull’immobile possa richiedere lo svincolo del bene, pagando il corrispettivo dovuto e eliminando in tal modo i relativi vizi sull’atto di compravendita. In assenza di tale procedura, l’atto potrebbe essere impugnato dall’acquirente.

14. QUALI AREE MI VENGONO TRASFERITE IN PROPRIETA’ CON L’ATTO DI TRASFORMAZIONE?

Vengono trasferite in piena proprietà le aree di sedime degli edifici e le aree condominiali, compresi i viali di accesso, le aree a verde, i parcheggi, che sono di fatto già in uso al condominio in quanto aree recintate o assegnate alle originarie cooperative.

15. COSA SUCCEDE SE NON TRASFORMO IL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA’?

Allo scadere della convenzione originariamente sottoscritta tra Comune e cooperative, il Comune diventerà proprietario degli immobili, o, in alternativa, potrà decidere di rinnovare una sola volta la convenzione, dietro pagamento di un corrispettivo. Dal momento che quasi tutte le convenzioni sono al momento giunte alla metà della loro durata (circa 40/50 anni), non è possibile prevedere quale decisione prenderà l’amministrazione comunale nel futuro.

16. COSA SUCCEDE SE NON SVINCOLO IL MIO BENE DI PROPRIETA’?

Vedi FAQ nr. 13

17. IL PAGAMENTO IN UN’UNICA SOLUZIONE DA’ DIRITTO ALLO SCONTO DEL 50%?

No, con l’entrata in vigore della L. 108/2021 non è più prevista la possibilità di scontare il corrispettivo relativo alla trasformazione del diritto di superficie in caso di pagamento in un’unica soluzione.
In ogni caso, si segnala che la L. 108/2021 ha profondamente innovato la modalità di calcolo dei corrispettivi, comportando una consistente decurtazione degli stessi.

18. HO URGENZA DI VENDERE E LA TEMPISTICA DELL’UFFICIO NON E’ COMPATIBILE CON QUELLA MIA E DEI MIEI ACQUIRENTI. COME POSSO FARE?

Le istanze vanno presentate per tempo all’Ufficio. I tempi necessari alla lavorazione non sono astrattamente comprimibili, in quanto dipendono dal numero di istanze in lavorazione e dai tempi del notaio scelto dalla parte. L’Ufficio si impegna in ogni caso a evadere nel minor tempo possibile istanze caratterizzate da motivate esigenze di urgenza.

19. SONO UN ASSEGNATARIO ORIGINARIO DELL’IMMOBILE, MA NE HO ACQUISITO LA PROPRIETA’ INDIVIDUALE DALLA COOPERATIVA MENO DI 5 ANNI FA. CIO’ SIGNIFICA CHE NON POSSO SVINCOLARLO?

Nelle ipotesi in cui la proprietà è stata acquistata da meno di cinque anni il proprietario non può presentare istanza. Tuttavia, ai sensi dell’art. 46 della L. 448/1998, così come novellato dalla L. 108/2021 è facoltà per il Comune trasformare in proprietà le aree peep unilateralmente e sua sponte, proponendo all’assegnatario la trasformazione, senza limiti attinenti alla sfera soggettiva di quest’ultimo.
Per le convenzioni sottoscritte da più di vent’anni (come nel caso del Piano di Zona di Monterusciello) si procede alla sottoscrizione di una convenzione sostitutiva ai sensi del DPR 380/01. In questo caso, ai sensi della L. 448/1998, il costo dello svincolo è pari al costo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Al cittadino che si trova in queste condizioni è consigliato di mettersi telefonicamente in contatto con l’Ufficio.

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